喜达屋集团（Starwood Capital Group）：从酒店专家到投行高手

喜达屋资本集团 Starwood Capital Group 是一家主要专注于全球房地产的世界领先私募投资公司。自 1991 年成立以来，该公司已筹集了超过 700 亿美元的资本，目前管理的资产超过 1200 亿美元。在过去的 30 年中，喜达屋资本投资了超过 2000 亿美元的资产，包括每个主要房地产资产类别中的房产。

有些投资人可能并不熟悉这家资本集团，但却大多听说过其旗下的喜达屋酒店管理集团 Starwood Hotels Resorts Worldwide。喜达屋酒店集团曾经是全球最大的酒店管理集团， 共管理过 1200 多家酒店，旗下有瑞吉酒店、威斯汀、喜来登、W 酒店、艾美等耳熟能详的著名酒店品牌。2016 年 9 月 31 日，随着万豪并购喜达屋酒店管理集团的新闻一出来，不少读者以为整个喜达屋集团都卖给万豪了。事实并非如此。作为集团战略调整的一部分，喜达屋资本集团仅仅是把它旗下的部分酒店管理公司相关业务和资产出售给了万豪，以便于更加专注于其资产管理业务。

在过去 24 年里，喜达屋集团累计收购了 650 亿美元的资产，当前管理资产总额 440 亿美元，拥有或管理过的资产包括 84000 套公寓、5500 万平尺的写字楼、5000 万平尺的零售物业、2500 座酒店、49000 个住宅地块等。

创始故事

喜达屋资本集团是在 1991 年由 Barry Sternlicht，一位 31 岁的房地产投资行业的老兵创建。当时这家公司成立的原因是为了买下由于 90 年代初储贷危机而留下的一地不良资产，Sternlicht 通过一个家族成功募集到了 2000 万美元的资金，靠投资住宅领域的不良资产赚取了第一桶金，正式开始了他在房地产市场的传奇。

Barry Sternlicht

1993 年，喜达屋资本集团发起了二号基金 Starwood Opportunity Fund II（SOF II），募集资金 1.02 亿美元。在二号基金的支持下，1994 年，喜达屋资本集团收购了濒临破产的酒店类 REITS 公司 Hotel Investors Trust（HOT）的大部分不良债务，并将旗下一号基金和二号基金所持有的酒店资产都置入到上市公司 HOT 中，以换取 HOT 公司 75% 的股权，重组后的 HOT 成为当时美国最大的酒店 REITS 公司，从而为喜达屋酒店集团的诞生奠定了基础。1995 年，喜达屋资本集团旗下基金又联合高盛集团以 5.37 亿美元从日本公司手中买下了威斯汀酒店 Westin 的品牌。1998 年，喜达屋酒店集团 146 亿美元的总价收购了 ITT Sheraton 公司，获得了喜来登 Sheraton 、福朋 Four Points by Sheraton、豪华精选 The Luxury Collection 三大酒店品牌。

不断扩张

在 Barry Sternlicht 的领导下，喜达屋酒店集团不仅通过品牌收购实现了规模扩张，还创建了一系列新概念酒店，包括于 1998 年创建的豪华精品酒店品牌 W Hotel 和 1999 年创建的豪华酒店品牌瑞吉 St.Regis，其中， W 酒店更被视为最成功的酒店品牌之一。作为喜达屋酒店集团的创始人，Sternlicht 本人一直担任酒店集团的 CEO 直到 2004 年，此后他开始全面回归喜达屋资本集团的投资业务，专注于地产基金的管理。Sternlicht 在 2005 年发起了两只地产基金，即，七号基金（Starwood Global Opportunity Fund VII，SOF VII）和酒店一号基金（Starwood Capital Hospitality Fund, Hotel I）。其中，七号基金以地产领域的机会性投资为主，募集资金 14.75 亿美元；而酒店一号基金则聚焦于酒店领域的机会投资，募集资金 9 亿美元。

在七号基金和酒店一号基金及三只跟投基金（SDL Co-invest Funds）的支持下，2005 年喜达屋资本集团以 32 亿美元总价收购了法国的 Groupe Taittinger and Société du Louvre（SDL）集团，该集团旗下拥有 14 间顶级酒店和 800 家经济型酒店，以及一个香槟品牌（Taittinger）、一个水晶品牌（Baccarat）和一个香水品牌（Annick Goutal）。

发展平台

之后的三十余年里，喜达屋资本集团创造了一个又一个的平台以提高它的运行效率同时最大化它的投资价值。这些平台中有零售物业管理平台、住宅开发企业、独栋住宅出租管理公司等等，当然，喜达屋酒店管理集团也是其中之一，直到 2016 年酒店管理集团被万豪收购为止。这些平台可以说是构成了喜达屋在房地产业的核心业务。

• 世界上最大的上市酒店管理公司之一——喜达屋酒店管理集团 Starwood Hotels & Resorts（原纽约证券交易所代码：HOT，已与万豪酒店合并）。
• 美国最大的两家商业抵押贷款金融公司——喜达屋房地产信托（纽约证券交易所代码：STWD）和 iStar（纽约证券交易所代码：STAR）。
• 最大的永久性非上市房地产投资信托基金之一——喜达屋房地产收入信托 (SREIT)，投资于稳定的、以收入为导向的商业房地产。有关 SREIT 的更多信息，请联系您在美国基金之星金融集团的投资顾问。
• 美国最大的多户公寓系列之一和内部多户物业管理公司——Highmark Residential。
• 美国最大的精选服务酒店组合之一。
• 英国领先的酒店运营商之一——Principal Hotel Company。
• 一家创新的酒店管理公司 SH Hotels & Resorts 正在发展其 1 Hotels、Baccarat Hotels 和 Treehouse Hotels 品牌。
• 美国最大的房屋建筑商之一——TRI Pointe Homes (NYSE: TPH)。
• 美国住宅建筑行业领先的住宅用地供应商之一——喜达屋置地风险投资公司。
• 美国最大的单户出租房屋公开交易所有者和运营商之一——喜达屋 Waypoint Homes（前纽约证券交易所代码：SFR；自与 Invitation Homes 合并后——纽约证券交易所代码：INVH）。

当前主要业务线：

1）全球机会型地产投资，集团已累计发起了 13 只私募地产基金，包括 9 只机会型基金，2 只酒店基金，2 只不动产债权投资基金。

2）正常履约的不动产债权（Performing Real Estate Debt）投资，区别于集团旗下以不良资产投资为主的私募不动产债权投资基金，喜达屋资本集团透过由其管理的商业地产抵押贷款 REITS 公司 Starwood Property Trust（NYSE: STWD）和在伦敦交易所上市的商业地产抵押贷款投资基金 Starwood European Real Estate Finance（LSE: SWEF）投资于正常履约的商业地产抵押贷款，截至 2014 年底，这两家上市公司已经累计完成 180 多亿美元的投资。

3）酒店管理集团，上世纪 90 年代，喜达屋资本集团曾通过一系列并购和品牌整合创造了全球最大的酒店管理集团喜达屋酒店管理集团 Starwood Hotels & Resorts Worldwide（NYSE: HOT）；在从喜达屋酒店管理集团成功退出后，喜达屋资本集团又在 2011 年成立了一家新的酒店管理集团 SH Group，目前 SH Group 旗下有两个全新的酒店品牌，环保风格酒店 1 Hotels 和豪华酒店 Baccarat。

4）零售物业投资，由喜达屋资本集团发起并管理的 Starwood Retail Partners，管理了美国的 29 处社区商业中心，总可出租面积 2,700 万平尺，总市值 60 多亿美元。

5）抵押贷款证券化服务商，喜达屋资本集团透过其管理的 REITS 公司 STWD 的子公司 LNR Property LLC 和 Hatfield Philips 为美国和欧洲市场上的 CMBS（Commercial Mortgage-Backed Securities，商业地产抵押贷款支持证券）提供债务违约时的特殊服务。

6）住宅业务，金融危机期间，喜达屋资本集团收购了住宅领域的大量不良资产，并以此为基础成立了 3 家公司，即，住宅土地投资公司 Starwood Land Ventures，该公司已经在美国的 3 个州收购了 60 多个社区的 17,000 多个住宅地块；住宅开发公司 TRI Pointe Homes（NYSE: TPH），该公司于 2013 年在纽交所上市，当前主要聚焦于美国西海岸的住宅开发市场；以及经营独栋住宅出租业务的 Starwood Waypoint Residential Trust（NYSE: SWAY），它是在 2014 年从 Starwood Property Trust（NYSE: STWD）中分拆出来的一家独立上市的 REITS 公司，当前旗下已有 7000 多套独栋住宅可供出租或出售。

7）地产证券投资，2004 年喜达屋资本集团成立了喜达屋地产证券公司 Starwood Real Estate Securities（SRES），SRES 主要从事地产证券投资业务，它是一家在 SEC 注册的投资顾问，并于 2005 年发起了第一只地产证券的对冲基金 Dirigo。

8）能源基建业务，2008 年，喜达屋资本又成立了能源事业部，Starwood Energy Group 聚焦于天然气和可再生能源的生产及传输设备投资，透过旗下两只能源基建基金喜达屋资本已累计募集资金 23 亿美元，完成了价值 40 亿美元的投资交易。

9）油气资源投资，新成立不久的 Starwood Oil & Gas 作为能源事业部的延伸，将聚焦于北美地区的油气资源投资。

综上，喜达屋资本集团今天的业务范围已经延伸到能源、基建、对冲基金等领域，但作为过去五年来募集资金规模仅次于黑石集团的全球第二大地产基金，喜达屋资本集团最吸引投资人的还是它的不动产投资业务。